钟伟：为什么我们不愿直面那些楼市常识？

• 2022-03-03 08:54:57 来源：秦朔朋友圈

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某些打拍子喊口号式的歌曲之所以得以流行，并非因曲子多流畅优美，而是匹配了公众如此这般的音乐审美。同样地，一些中国经济和楼市问题的段子手式解读，也并非其含有多少逻辑和理性，而在于迎合了广泛的牢骚情绪。

2017年3月，以“房住不炒”为核心，展开了建立楼市长效调控机制的持续治理；2021年下半年，中国楼市调整明显加速。

以此短文，我们用尽量浅白的方式，直面三个常识问题：

一是中国房价为什么贵？

二是现在房子是过剩还是不足？

三是地产是否构成金融泡沫？

房价为什么高？

大多数国家可能都苦恼于高房价，中国也不例外。但中国高房价的根源有其特殊性，即房价的含税费率非常高，至少在50%以上，如果70个大中城市的商品住宅价格在1万元/平米，则其中至少5000元是地价及各项税费。剩下的一半才是建安、配套、财务成本和开发商利润。

中国GDP的含税费率略高于20%，通过GDP含税费率可观察到地方GDP的掺水程度，地方政府GDP含税费率越低，其GDP掺水越厉害。烟草专卖等的含税费率最高，据说2000多元一瓶的白酒，其酒体及包装物成本不到百元，余下的都是巨额税费和企业利润。高房价根源在于高税费，把房屋做成类烟草产品了。

那么，为何房价的含税费率如此之高？

这可追溯至28年前的分税制改革，地方和中央财权事权框架的重塑，一度使地方几乎失去了主体税种，2003年之后逐渐推开的土地招拍挂制度，极大程度地补充了地方财力，甚至渐有“土地财政”的戏称。

2003年至今，地方财政累计约210万亿元的支出中，约1/3依赖和房地产相关的税费，可用地方财力对土地税费的依赖度则更高。换句话说，脱离了土地财政，很难想象地方政府在过去十多年能支撑下来。

因此，中国高房价根源在于高税费率，高税费率的根源在于土地财政。脱离了土地财政，地方政府很难有足够财力去支撑基建配套投资和产业园区投资。

如果要再努力探寻高房价的其他因素，或许可归结为居民的高储蓄率。同样两个月薪万元的年轻人，每月积攒3000元的节俭者，显然比每月存不下钱的“月光族”，能更快地接近获得“房奴”资格的门槛。

这些年轻人在购房时能不能得到父母的资助也很关键。可怜中国父母和孩子，他们以不及欧美1/5的收入，创造了逾30%的储蓄率。而西方家庭储蓄率通常低于10%，父母也几乎绝少资助子女购房。

从这层意义上说，不宽裕的国人以家庭组团式的节俭，托举了中国房价。

现在看来，房地产开发已高度内卷化，开发销售毛利润率已降至15%-20%，开发商也从中国富豪榜退潮多年。近年来就业和收入的艰难使居民储蓄率锐降，“五个钱包”尽显囊中羞涩，水落石出的是，高房价直指高含税费率，并暴露土地财政难以为继的尴尬，解铃还需系铃人吧。

房子究竟够不够？

有数据告诉你说，中国城镇居民人均居住面积约40平米，如此三口人大多住在宽绰的120平米之家了？数据与常识不符。有学人在开发商供职时，以诸多研究反复证明房子不够，离职了即改口称房子已普遍过剩。此一时彼一时的风向转得让人无所适从。

房子够不够，并不复杂，看三个因素。

第一个因素是，2000年以来，中国人口从12.6亿增至14亿以上，净增1.5亿人。

第二个因素是，20年以来，城镇人口增逾5亿人，我们经历了一波城市化城镇化的狂飙。

第三个因素是，2003年之前建成的老破小房屋，确实绝大部分已不适宜居住。如果你用心在城市逛一逛，不难发现，大部分城市会有老旧城区、老破建筑、边缘化地带中老居民构成的“昨日之城”，许多建筑已成危房，或接近建筑寿命。走在这些黑灯瞎火、人气衰败的废墟之地，我常常心怀悲凉，城市繁华的新中心已在远方，老旧城区的拆迁改造太过昂贵复杂，甚至连打工仔都不会租住在此。这些曾装下了约5亿城镇居民的老旧建筑，至少有一半以上已不适合人居。

以上三项相加即9亿人，这些人至少需要3亿套住宅。

满打满算地，开发商累计提供了约2亿套商品住宅，另外就是棚改和保障房，合计住宅供应总量约2.7亿套。房子够不够，不同人出于不同认知和目的，会给出千差万别的结论。我以为房屋供求总量紧平衡，结构有失衡。一二线仍然不够，四五线甚至更下沉则越宽松甚至局部过剩。

令人啼笑皆非的一个故事，就是7套房子论。该说法声称，等爷奶公婆辈、父母辈离世之后，现在的孩子们将户均拥有7套房子。解构一下，假设爷奶辈75岁，父母辈50岁，年轻人20多岁，“7套房论”的意思，其实就是25年后爷奶辈尽皆离开，留下4套房；50年后父母辈尽皆离开，再留下2套房，加上孩子已有的1套，7套！这无非是说，25年内中国丧失4/7的人口。26～50年内再丧失2/7的人口，最终50年后中国仅剩2亿人口；也无非是在说建筑不老，50年也不成垃圾。中国房子够不够，千人千说，但“7套房论”可能太过拉低灵长类思维下限了。

楼市酿成金融泡沫？

许多热议指出，中国房地产可能要挟了中国经济，可能酿成中国金融的系统性风险。考虑到建筑建材、开发物管、家居家装等从业人员近7000万人，考虑到房地产及其相关产业对GDP增长的贡献率，无疑房地产将很大程度上影响经济增长。而房地产和金融稳定，则更引人注目。

但此事本质上也没有那么复杂。

我们可以将涉房融资分为对购房者的融资，和对开发/建筑等企业的融资两大块。中国购房者是很弱势的，能不能有资格购房，能不能申请到贷款，能不能摇号选上中意的房子，都是听天由命的事情，将来要不要缴房地产税，也未可知。

许多人觉得节衣缩食为买房，委屈，其实全球皆如此，月薪买表，年薪买车，终身辛劳买房。目前中国家庭欠银行约70万亿，人均5万元，不可谓不沉重。但其中房贷约40万亿，增长温和；另外17万亿和13万亿为个体工商户贷款和消费贷款，恰恰是后两项在近三四年增长迅捷。

目前中国首套房首付比率不会比30%低，其余购房实际首付比率不会比50%低，以每年发放的按揭贷款加公积金，除以年内成交的新房和二手房，中国购房者的杠杆很难超过50%。

这折射出在中国做“房奴”的门槛何其高，非极端情况下银行承担的断供风险并不大。富人理财、穷人借贷、中产供房，似乎是三大刚需。

那么借给开发商、涉房相关产业的贷款或融资有没有风险？有的。但并没有传说得那么险恶。

一是房地产开发是讲究周转率的，以商品房年销售额的1.5～2倍去估算涉房实际融资余额，可能更接近真相。

二是地产企业资产负债结构相对简单，尤其是土地储备和在建项目占资产端主角，加之苛严的账户管理，开发商容易被金融机构拿捏。

三是对开发商压降杠杆，人人喊打敢打也已多年。如果不走“五龙治水”的合成谬误之路，地产金融避免成为灰犀牛风险的机会是比较大的。

一些知名企业家不断说，中国经济不能再走修桥铺路盖房子、喝酒吃药拼教培的老路了！要高新科技不断创新。确是良苦用心。事实则是，即便欧美，也是居民衣食住行的传统消费、各类造城铺路的传统产业，挑起了GDP增长80%～85%的大梁，产业转型创新终究总是少数企业、企业家和优秀人才的选项，并且是要承受时间和市场煎熬的未卜选项，而难以成为普罗大众的选项。

楼市是否要挟了经济，酿成了系统性风险，终究是个能否理性地给房地产一条生路的事在人为的事情。

为什么我们不愿意直面楼市的一些常识？也许就在于有意无意地淡化甚至回避问题，寻找一些为自己开脱痛苦的简单借口。近年中国楼市让人悲催，很大程度上是中产们职场内卷、挣钱艰难、就业不易所致。房价持续上涨让人痛苦，并不意味着房价下跌就能让人愉悦，房价普跌甚至可能造成更大痛苦、更多难以预知的社会问题。

力避政策和市场或黑或白的极端化，寻求楼市的良性循环和健康发展之最优之策，已日益迫切。

作者为民生加银基金首席经济学家。

「 图片 | 视觉中国 」

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标签： 土地财政

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