【独家】中梁杨剑的“救赎”

• 2023-02-23 09:14:59 来源：地产人言 上海

2022年11月13日，晚。

这晚对于中梁掌舵人杨剑来说，或许是一个一生都难忘的夜晚。

(资料图片仅供参考)

当晚，中梁一纸公告，宣布暂停支付中梁境外债务项下所有应付的本金和利息。

图片来源：中梁公告

这则公告，给外人的第一感觉是：中梁对境外债或许是采取了暂时躺平的态度。

而暂停所有境外债兑付的原因，在公告里说是：

为的是确保公平对待所有境外债务持有人。

不知当时债务持有人在听到这个原因后，内心是作何感想。

但至少对于杨剑来说，做出这样的决定是艰难而无奈的，毕竟中梁之前还被很多人美称为小碧桂园。然而伴随着财务危机，中梁也逐渐失去了它的光环，为了让企业继续运转，杨剑也不得不做出这样的决定。

《肖申克的救赎中》有这么一句话：

恐惧让你沦为囚犯，希望让你重获自由。

近期，中梁发布了境外债整体解决方案，虽然只能算是一个初步方案，还没有获得债权人的通过，但杨剑或许正在努力接近他的希望。

01

2022年，绝大多数民营房企的融资渠道被中断，销售回款是现金流的主要来源。

但伴随着去年诸多民营房企爆雷，市场信心不足，房企在销售回款上也远没有之前几年来得容易。

有相关媒体报道，在去年半年会上，杨剑用这样的排比句来形容市场：

非常残酷、非常困难、非常复杂。

一般情况下，只有内心非常焦虑的时候，才会口吐排比句。

而在今年1月11日，中梁公布了2022年12月未经审核营运数据，最终呈现出来的数据有点让人感到惊悚：

2022年1-12月，中梁合约销售金额为660.5亿，合约销售均价约10500元/㎡；

而在2021年1-12月，中梁合约销售金额为1718亿，合约销售均价12000元/㎡。

也就是说，去年中梁销售金额同比下跌61.6%，销售均价同比下跌12.5%。

说实话，销售额的大幅下跌，也是很多民营房企共同面临的困境。

不单是销售问题待解，很多陷入现金流危机的民营房企如今也面临着融资难的问题，而中梁目前在公开市场上的融资消息也比较少见，如何让是自己的融资渠道更为通畅，首先要解决的就是自身的债务问题。

目前至少对于如今的中梁来说，压力依然没有减少多少。

02

在这样的压力下，中梁在2月17日发布《境外债务整体解决方案及业务发展更新资料及盈利警告》，在这则公告中，中梁拟定了境外债的关键暂定条款。

首先，中梁提到向中梁的境外无担保债权人提出将其境外债务和应计但未付利息交换为：

单个或多个系列的新优先票据或新优先票据与新可换股票据（可转换为中梁普通股）的组合。新优先票据及/或新可换股票据的到期日将会延长（目前考虑的最终到期日不超过协议安排生效日期后的4年 ）。

说的通俗一点，其实就是以旧票换新票，从而获得债务偿还期间的延长。

根据公告，新优先票据将在新票据期限内分期偿还本金；现时预期新可换股票据将占新优先票据和新可换股票据合计本金金额不超过20%。

当然，这只是一个初步的条款方案，并没有提到新票据的利息是多少，也没有说到可换股票据的具体换股细节。

中梁在公告中也提到：

本公司仍在考虑整体解决方案的条款，且尚未就整体解决方案的条款与境外债权人订立正式协议。

说白了，这样一个方案后面也有可能推翻重来，也有可能有部分条款会进行修改。

所以，中梁要尽可能通过这套方案平衡好自己和债权人之间的利益分配，在公告中，中梁也似乎想要试图“讨好”债权人，公告提到：

向同意协议安排的债务持有人支付的奖励费（相关款项将主要由中梁境内剩余现金流提供资金）。

但是，债权人能否通过方案，还是和债权能够获得足够的补偿和利益相关。当然，中梁也得从公司财务安全的角度，深度考虑这次境外债务整体解决方案，也不能以损失公司太多利益为代价。

03

在此前，中梁就已经债务关系处理上出现了些许矛盾。

去年11月21日，建设银行(亚洲)作为票据受托人，就本金金额约1865万美元尚未偿还的2022年5月到期8.5%优先票据，向香港特别行政区高等法院提交一份针对中梁的清盘呈请。

说的简单一点，其实就是建行向法院提出对中梁进行破产清算。

11月22日，中梁发布公告，强烈反对清盘呈请。

中梁称将与境外债权人交流和沟通，与公司共同寻求整体的境外债务解决方案。

事实上，此前融创、阳光城、龙光等房企，均面临清盘呈请，但最终并没有什么实质性的进展。

大多数的清盘呈请只是在表达债权人的一种诉求和不爽的情感而已，以此来施加压力，从而让自己在谈判时更有优势。

在压力之下，直到前几天，中梁的初步境外债务解决方案出炉，虽然内容大多不痛不痒，“干货”不多，但这已经在释放一种信号：

中梁已经正逐渐从过去的阴霾中，逐渐走向阳光。

哪怕摆在它面前的，只有一丝阳光。

正如《肖申克的救赎》中一句经典台词所说：

没有救世的能力不是你的错，但给世界以希望后又打碎它就是一种不可饶恕的罪恶了。

至于中梁最终的债务解决方案到底有多少诚意，杨剑能否成功“救赎”，相信不久之后，一切答案都会揭晓。

04

之前艳姐也和某位地产高管聊天，他说中梁其实是个投资平台，杨剑也是在房地产的蓬勃期最年轻的千亿房企老板之一，他还是具备相当的才干。

业内对他的评价一直是：学习能力非常强、非常勤奋。

杨剑1971年生于温州，要知道，温州人敢打敢拼敢闯的做事风格是出了名的，同样作为温州人的杨剑，也有着勇于突破的气质。

杨剑并不是什么富二代，此前也有媒体报道称他在1990年拿到了浙江冶金机械技工学校的汽车维修文凭。原本杨剑的人生路径或许就是在汽车4S店修车，然而杨剑没有向命运妥协：

1993年，他在温州成立温州华城房地产开发有限公司和浙江中梁置业有限公司，也算是中梁的起点。

或许是杨剑内心有着不断拓展的念想，之后杨剑进军苏州，并在苏州竞争激烈的市场中站稳了脚跟。

但杨剑并不满足于此。

2009年，杨剑又计划将版图扩展至长三角，于是成立了上海中梁地产集团有限公司。

杨剑彼时还没有被众人所熟知，他一直在蓄力，等待爆发的那一刻。

2016年，中梁总部从温州搬到了上海，中梁也开启了它的激进成长值路，杨剑也即将迎来他的高光时刻。

比较讨巧的是，杨剑并没有走其他知名民营企业都走的全国化布局路线，而是重点布局三四线城市，并且借鉴了碧桂园的“456”模式，使得其业绩也节节高升。

从年报中的营业收入指标，也可以看到彼时中梁的发展有多迅猛：

2015年，营收16.19亿元

2017年，营收140.3亿元

2019年，营收566.4亿元

2021年，营收761.1亿元

然而，中梁的这种打法并不长久，当三四线城市红利出尽、严厉调控政策落地、融资渠道关闭后，中梁过去高企的负债，成为中梁现金流危机的引线。

根据年报数据，中梁近几年的资产负债率都在90%左右徘徊，这样的一个数据在行业内也是处于一个非常高的水平。此外，中梁近几年的速动比例均低于0.5，从中可以看出中梁短期偿债能力较弱。

2017-2021年中梁财务风险一览

在危机来临时，中梁也有一些自救动作：

比如中梁在去年进行了人员优化；再比如将物业公司卖给碧桂园。

在努力之下，中梁的负债情况也出现了一定程度的改观。

根据中梁公告指出：

截至2022年12月31日，中梁的有息负债总额已压缩至约人民币272亿元（其中境内有息负债约为人民币186亿元，而境外有息负债约为人民币86亿元），显着低于2021年12月31日和2022年6月30日分别约人民币402亿元和人民币307亿元。

然而，中梁的现金及银行结余合计约为170亿，并不能覆盖中梁的有息负债，中梁还有一段征途要走。

此外，中梁的利润也面临一定的承压：

预计2022年中梁可能录得减值损失和公平值亏损前的税后利润约7亿，较2021年同比下降约88% 。2022年中梁可能录得拥有人应占亏损介乎5亿至18亿。

所以对于中梁来说，不单有债务关要闯，还有利润关要闯，而利润的多少，则涉及到企业整个体系化的战略和运营，未来中梁如何调整方向，也是杨剑必须要思考的课题。

05

不得不承认，在企业的发展过程中，总会遇到这样或那样的困境或瓶颈，也正是在这样一个尴尬的阶段，部分职业经理人也出于主动或被动原因，从而告别所在公司。

近年来，中梁也有诸多高管离开了公司。

去年4月，就有相关媒体曝出，3位元老级大区总裁纷纷离任：

分别是山东区域总裁齐小创、集团副总裁兼浙江大区总裁魏光洲、粤港澳区域总裁顾继伟。

再往前，也有诸多高管离任，开启了自己的另一段职业发展之旅：

比如前中梁地产集团总裁黄春雷，现如今已创业；

再比如前地产集团执行董事、联席总裁李和栗，1987年生人，于2021年6月辞任，之后也是跟前任总裁黄春雷一样，在苏州创办元里地产；

还有原地产集团副总裁陈从宏，据说历任后、身体一直不太好，慢慢淡出了行业；

还有诸多中高管的变动，在这里就不一一细说了。

而如今，中梁的高管战队中，可谓是壮年派将领聚集。

41岁的陈红亮，在2019年12月获委任为中梁控股执行董事。此外他也担任上海中梁地产集团及中梁控股多家附属公司地产业务的联席总裁兼董事。

陈红亮主要负责中梁的管治及管理，包括战略、人力资源、法务、风险、财务管理及品牌建设。

陈红亮在2009年左右就加入了中梁，见证了中梁从初创期到巅峰期再到如今调整期的全过程。他对于中梁的发展战略和运营模式也是熟门熟路。

48岁的何剑，于2021年7月获委任为中梁控股执行董事，他同时也是上海中梁地产集团及中梁控股多家附属公司地产业务的联席总裁兼董事。

何剑主要负责的是中梁的投资、产品发展、销售及客户服务、业务营运等工作。何剑是业内比较资深的营销专家，在房地产开发和营销领域已有20多年的工作经验，此前在滨江、绿城、远洋这些知名房企担任过高管职位。

51岁的游思嘉，为中梁控股执行董事、副总裁，主要负责中梁财务管理、集资及资本市场运作。

游思嘉在2019年才加入中梁，之前的2011年-2019年左右在旭辉担任CFO，在旭辉之前也在多家国际金融机构担任要职。

20余年的资本市场与企业管理经验,也使得游思嘉这样的人才一直是市场上争相抢夺的香馍馍。

如今中梁的发展面临挑战，这几位高管目前也没有传出相关的变动消息，假如未来这几位高管仍然要和杨剑并肩战斗的话，那么摆在他们面前的困难和压力，也不可谓不大。

正如上文所提到的，债务压力、利润承压、销售乏力，每一个课题都不是那么轻而易举就能解决。

这绝对是一个需要好好琢磨、背水一战的棋局。

而杨剑的“救赎”，或许才刚刚开始。

主编：张艳

责编：doug

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标签： 中国军衔

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